پارس ناز پورتال

برای تخلیه مستأجر چه مراحلی باید طی شود؟

مجموعه : اخبار جامعه و سیاست,اخبار اجتماعی

برای تخلیه مستأجر چه مراحلی باید طی شود؟ تخلیه مستأجر همیشه با یک درخواست ساده انجام نمی‌شود. در این راهنما با تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه، مدارک لازم، نحوه پس‌دادن ودیعه و مراحل قانونی تخلیه ملک آشنا شوید.

پایان مدت اجاره همیشه به معنای تحویل فوری ملک نیست. گاهی مستأجر پس از اتمام قرارداد از تخلیه خودداری می‌کند، اجاره‌بها را نمی‌پردازد یا برخلاف مفاد اجاره‌نامه از ملک استفاده می‌کند. در چنین شرایطی، مالک نمی‌تواند شخصاً قفل در را عوض کند، وسایل مستأجر را بیرون بگذارد یا آب و برق ملک را قطع کند؛ بلکه باید از مسیر قانونی برای تخلیه اقدام کند، مشاوره فوق تخصصی رایگان در این زمینه ملکی با بهترین وکیل همدان داشته باشید.

اولین نکته‌ای که موجر باید بداند، تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه است. انتخاب اشتباه میان این دو مسیر می‌تواند رسیدگی را طولانی کرده و هزینه بیشتری به مالک تحمیل کند.

دستور تخلیه با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد؟

دستور تخلیه معمولاً زمانی صادر می‌شود که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و اجاره‌نامه شرایط قانونی لازم را داشته باشد. این دستور بدون ورود مفصل به اختلافات طرفین صادر می‌شود و نسبت به دعوای تخلیه، روند سریع‌تری دارد.در مقابل، حکم تخلیه زمانی مطرح می‌شود که میان موجر و مستأجر اختلاف حقوقی وجود داشته باشد؛ برای مثال:

اجاره‌نامه شرایط لازم برای صدور دستور فوری را ندارد؛
مالک قبل از پایان قرارداد خواستار تخلیه است؛
موجر ادعا می‌کند مستأجر مفاد قرارداد را نقض کرده است؛
اجاره شفاهی بوده یا اثبات رابطه استیجاری دشوار است؛
فسخ قرارداد ابتدا باید در دادگاه بررسی شود؛
ملک تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب‌وپیشه است.
راهنمایی بیشتری از بهترین وکیل ملکی همدان در این زمینه

دستور تخلیه	حکم تخلیه
بیشتر برای پایان مدت اجاره کاربرد دارد.	در اختلافات حقوقی و قراردادی استفاده می‌شود.
رسیدگی معمولاً سریع‌تر است.	نیازمند تشکیل پرونده و رسیدگی قضایی است.
شرایط شکلی اجاره‌نامه اهمیت زیادی دارد.	دادگاه ادعاها و مدارک طرفین را بررسی می‌کند.
معمولاً وارد ماهیت اختلاف نمی‌شود.	ممکن است قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی باشد.

شرایط دریافت دستور تخلیه چیست؟

برای صدور دستور تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، معمولاً باید شرایط زیر وجود داشته باشد:

1- مدت اجاره در قرارداد مشخص شده باشد؛

2- مدت قرارداد به پایان رسیده باشد؛

3- اجاره‌نامه به امضای موجر و مستأجر رسیده باشد؛

4- در اجاره‌نامه عادی، امضای دو شاهد نیز وجود داشته باشد؛

5- ملک مشمول مقررات خاص سرقفلی و حق کسب‌وپیشه نباشد؛

6- موجر برای بازگرداندن مبلغ ودیعه یا رهن آمادگی داشته باشد.

اگر قرارداد فاقد امضای دو شاهد باشد، مدت آن به پایان نرسیده باشد یا درباره اعتبار و فسخ قرارداد اختلاف وجود داشته باشد، ممکن است امکان دریافت دستور فوری وجود نداشته و مالک ناچار به طرح دادخواست حکم تخلیه شود.

مراحل قانونی تخلیه مستأجر

مرحله اول: بررسی اجاره‌نامه

پیش از هر اقدامی باید متن قرارداد به‌دقت بررسی شود. تاریخ شروع و پایان اجاره، مبلغ ودیعه، اجاره‌بها، شرایط فسخ، نحوه استفاده از ملک و تعهدات طرفین در انتخاب مسیر مناسب تأثیر دارند.

همچنین باید مشخص شود اجاره‌نامه:

رسمی است یا عادی؛
کد رهگیری دارد یا خیر؛
دو شاهد آن را امضا کرده‌اند یا نه؛
مربوط به ملک مسکونی، اداری یا تجاری است؛
مشمول قانون سال ۱۳۷۶ یا قوانین قدیمی‌تر می‌شود.

صرف داشتن کد رهگیری، جای بررسی سایر شرایط قانونی قرارداد را نمی‌گیرد.

مرحله دوم: مشخص‌کردن علت تخلیه

موجر باید علت درخواست خود را به‌صورت روشن تعیین کند. رایج‌ترین دلایل عبارت‌اند از:

پایان مدت اجاره؛
پرداخت‌نشدن اجاره‌بها؛
استفاده غیرمجاز از ملک؛
واگذاری ملک به شخص دیگر برخلاف قرارداد؛
واردکردن خسارت به ملک؛
انجام فعالیتی مغایر با کاربری یا شروط اجاره‌نامه؛
تحقق یکی از شروط فسخ مندرج در قرارداد.

اگر مدت اجاره تمام شده باشد، امکان درخواست دستور تخلیه وجود دارد. اما اگر مالک پیش از پایان قرارداد خواهان تخلیه باشد، باید وجود حق فسخ یا تخلف مستأجر را اثبات کند. صرف تأخیر در پرداخت اجاره، همیشه به‌تنهایی مجوز تخلیه فوری نیست و باید مفاد قرارداد و قانون حاکم بر رابطه طرفین بررسی شود.

مرحله سوم: ارسال اظهارنامه برای مستأجر

ارسال اظهارنامه در همه پرونده‌ها شرط الزامی نیست، اما اقدام مفیدی محسوب می‌شود. مالک می‌تواند از طریق اظهارنامه، پایان قرارداد یا تخلف مستأجر را اعلام کرده و از او بخواهد ملک را در مهلت مشخصی تحویل دهد.

اظهارنامه چند مزیت دارد:

درخواست رسمی مالک را ثبت می‌کند؛
امکان انکار مطالبه تخلیه را کاهش می‌دهد؛
در پرونده‌های فسخ یا مطالبه اجاره‌بهای معوق می‌تواند مدرک تکمیلی باشد؛
احتمال توافق پیش از طرح دعوا را افزایش می‌دهد.
حتما در مورد اظهارنامه ار وکیل ملکی همدان راهنمایی بگیرید.

مرحله چهارم: آماده‌کردن مدارک

مدارک موردنیاز بسته به نوع پرونده متفاوت است، اما معمولاً شامل موارد زیر می‌شود:

کارت ملی و مشخصات هویتی موجر؛
اصل یا تصویر اجاره‌نامه؛
سند مالکیت یا مدرکی که سمت و حق موجر را اثبات کند؛
اظهارنامه ارسالی، در صورت وجود؛
مدارک مربوط به پایان مدت قرارداد؛
رسیدهای پرداخت یا مدارک اجاره‌بهای معوق؛
دلیل مربوط به تخلف مستأجر؛
مشخصات شهود، در صورت نیاز؛
مدارک مربوط به مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه.

ناقص‌بودن مدارک ممکن است باعث تأخیر، اخطار رفع نقص یا حتی رد درخواست شود.

مرحله پنجم: ثبت درخواست یا دادخواست

برای اجاره‌نامه‌های عادی، درخواست تخلیه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌شود. پرونده با توجه به موضوع به مرجع صالح ارجاع خواهد شد. در ساختار فعلی، دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره اصولاً در صلاحیت دادگاه صلح قرار دارند؛ اما پرونده‌های مرتبط با سرقفلی و حق کسب‌وپیشه تابع مقررات و صلاحیت متفاوتی هستند.

اگر اجاره‌نامه به‌صورت سند رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد، موجر ممکن است بتواند از مسیر اجرای ثبت و دفترخانه تنظیم‌کننده سند نیز اقدام کند.

نوع خواسته باید دقیق انتخاب شود:

اگر مدت اجاره تمام شده و شرایط قانونی وجود دارد: درخواست صدور دستور تخلیه؛

اگر فسخ، تخلف قراردادی یا اختلاف حقوقی مطرح است: دادخواست فسخ و تخلیه یا حکم تخلیه.

مرحله ششم: پرداخت یا تودیع ودیعه مستأجر

یکی از مهم‌ترین شرایط اجرای تخلیه، تعیین تکلیف مبلغ رهن یا ودیعه است. اگر موجر از مستأجر مبلغی به‌عنوان ودیعه، قرض‌الحسنه یا تضمین دریافت کرده باشد، اجرای تخلیه اصولاً منوط به بازگرداندن آن مبلغ یا واریز آن نزد واحد اجراست.

بنابراین مالک نمی‌تواند ملک را تحویل بگیرد اما بازپرداخت ودیعه را بدون دلیل به آینده موکول کند.اگر مستأجر اجاره‌بهای معوق، بدهی قبوض یا خسارت واردشده به ملک داشته باشد، موجر نباید خودسرانه هر مبلغی را از ودیعه کم کند. برای کسر قانونی بدهی یا خسارت، ممکن است لازم باشد مطالبه خود را در مرجع صالح مطرح کرده و مدارک آن را به واحد اجرا ارائه دهد.

مرحله هفتم: ابلاغ و اجرای تخلیه

پس از صدور دستور یا قطعی‌شدن حکم، موضوع به مستأجر ابلاغ می‌شود. در دستور تخلیه، پس از ابلاغ اجرایی، معمولاً مهلت کوتاهی برای تحویل ملک در نظر گرفته می‌شود. اگر مستأجر در مهلت مقرر ملک را تخلیه نکند، واحد اجرای احکام با رعایت تشریفات قانونی برای تخلیه اقدام خواهد کرد.

مهلت قانونی اجرای دستور را نباید با مدت کل پرونده اشتباه گرفت. تکمیل مدارک، ابلاغ، ارجاع پرونده، تأمین ودیعه و حجم کاری مرجع رسیدگی می‌تواند بر زمان نهایی اثر بگذارد. در برخی شرایط استثنایی نیز مستأجر ممکن است از مرجع قضایی درخواست مهلت کند که پذیرش آن به نظر مرجع مربوط بستگی دارد.

آیا مالک می‌تواند به دلیل پرداخت‌نشدن اجاره، مستأجر را فوراً بیرون کند؟

خیر. پرداخت‌نشدن اجاره‌بها به مالک اجازه نمی‌دهد شخصاً وارد ملک شود یا مستأجر را بیرون کند. اگر مدت قرارداد تمام شده باشد، مالک می‌تواند با استناد به پایان مدت برای تخلیه اقدام کند.

اگر هنوز از مدت اجاره باقی مانده باشد، باید مشخص شود که آیا در قرارداد، عدم پرداخت اجاره برای موجر حق فسخ ایجاد کرده است یا قانون حاکم چنین حقی را به او می‌دهد. در این وضعیت معمولاً موضوع فسخ و تخلیه باید در مرجع قضایی بررسی شود. موجر می‌تواند اجاره‌بهای عقب‌افتاده را نیز جداگانه یا همراه با دعوای مرتبط مطالبه کند.

تخلیه ملک بدون قرارداد کتبی چگونه است؟

شفاهی‌بودن اجاره لزوماً رابطه استیجاری را بی‌اعتبار نمی‌کند، اما اثبات شرایط آن دشوارتر است. در نبود اجاره‌نامه کتبی، مواردی مانند رسید واریز اجاره، پیام‌های ردوبدل‌شده، شهادت شهود، اقرار طرفین و مدارک تحویل ملک می‌توانند برای اثبات رابطه موجر و مستأجر استفاده شوند.در چنین پرونده‌هایی معمولاً امکان صدور دستور فوری تخلیه کمتر است و مالک باید دادخواست حقوقی مطرح کند تا اصل اجاره، مدت آن و حق تخلیه بررسی شود.

تخلیه ملک تجاری چه تفاوتی دارد؟

تخلیه ملک تجاری ممکن است پیچیده‌تر از ملک مسکونی باشد؛ به‌خصوص اگر قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بوده یا برای مستأجر حق کسب‌وپیشه، تجارت یا سرقفلی ایجاد شده باشد.در این پرونده‌ها، پایان قرارداد همیشه برای تخلیه کافی نیست. نوع قرارداد، تاریخ انعقاد، نحوه انتقال سرقفلی، شغل مستأجر و علت تخلیه باید جداگانه بررسی شود. اقدام بدون توجه به این موارد ممکن است مالک را با دعوای مطالبه حق کسب‌وپیشه یا سرقفلی مواجه کند.

مالک هنگام تخلیه نباید چه کارهایی انجام دهد؟

حتی اگر مستأجر ماه‌ها اجاره نداده یا قرارداد به پایان رسیده باشد، انجام اقدامات زیر برای موجر پرریسک و غیرقانونی است:

تعویض قفل بدون دستور مرجع قانونی؛
ورود به ملک بدون رضایت مستأجر؛
خارج‌کردن یا جابه‌جاکردن وسایل او؛
قطع عمدی آب، برق یا گاز با هدف اجبار به تخلیه؛
تهدید یا درگیری فیزیکی؛
توقیف اموال مستأجر بدون دستور قضایی.

این اقدامات ممکن است برای مالک مسئولیت کیفری یا مدنی ایجاد کند و روند تخلیه را نیز دشوارتر سازد.

چند سؤال پرتکرار درباره تخلیه مستأجر

آیا در فصل زمستان امکان تخلیه وجود ندارد؟

قانون، ممنوعیت کلی برای تخلیه مستأجر در زمستان تعیین نکرده است. بااین‌حال، مستأجر می‌تواند در شرایط خاص درخواست مهلت کند و تصمیم نهایی با مرجع قضایی خواهد بود.

آیا قرارداد دارای کد رهگیری حتماً به دستور تخلیه منتهی می‌شود؟

خیر. کد رهگیری مدرک مهمی است، اما پایان مدت، امضاهای لازم، نوع ملک و مقررات حاکم بر قرارداد نیز بررسی می‌شوند.

اگر مستأجر هنگام اجرا در ملک حضور نداشته باشد چه اتفاقی می‌افتد؟

اجرای تخلیه باید با رعایت تشریفات قانونی انجام شود. اموال موجود در ملک صورت‌برداری شده و مطابق تصمیم واحد اجرا نگهداری یا تحویل شخص مسئول می‌شود. مالک نباید شخصاً درباره وسایل مستأجر تصمیم بگیرد.

هزینه تخلیه مستأجر چقدر است؟

هزینه به نوع اقدام بستگی دارد. دستور تخلیه معمولاً کم‌هزینه‌تر از دعوای حکم تخلیه است. هزینه دادرسی، خدمات الکترونیک قضایی، کارشناسی احتمالی، اجرای حکم و حق‌الوکاله وکیل می‌تواند مبلغ نهایی را تغییر دهد.

جمع‌بندی

برای تخلیه مستأجر، نخست باید نوع اجاره‌نامه و علت تخلیه مشخص شود. اگر مدت قرارداد تمام شده و اجاره‌نامه شرایط قانونی را داشته باشد، مسیر دستور تخلیه معمولاً سریع‌تر است. در مقابل، اگر قرارداد شفاهی باشد، مدت آن هنوز پایان نیافته یا درباره فسخ، تخلف و سرقفلی اختلاف وجود داشته باشد، مالک باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند.

بازگرداندن یا تودیع ودیعه، ارائه مدارک کامل و خودداری از اقدامات شخصی مانند تعویض قفل نیز از نکات مهم این فرایند است. ازآنجاکه یک عبارت در اجاره‌نامه می‌تواند مسیر پرونده را تغییر دهد، بررسی قرارداد توسط وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در دعاوی ملکی پیش از ثبت درخواست، احتمال اتلاف وقت و هزینه را کاهش می‌دهد.